楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。

　　近日，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9%，一、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市的压力是史无前例的。

　　在他看来，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。

　　不过，作为国民经济的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调，一要稳预期，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　三要促进转型。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下的都是难啃的骨头，都是存在资金硬缺口的。疫情后，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实，符合条件的城市首套房贷利率下调，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过，取消行政性干预，意在恢复市场调节机制，并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

“奥利粤饼干”“太白兔奶糖”混进春节礼单******

　　“奥利粤饼干”“太白兔奶糖”混进春节礼单

　　农村山寨食品调查

　　□ 本报记者 赵丽

　　桌上一盒零食，里面有“小白兔奶糖”“奥密奥饼干”等，热情的亲戚抓了一把塞到袁成程手里；临走时，亲戚又拿出一盒“六个甄核桃”作为回礼……这是今年春节期间在北京打工的袁成程回到湖南老家，走亲访友时遇到的一幕。

　　袁成程已不是第一次遇到这样的山寨食品。

　　春节期间购买礼品走亲访友是我国传统习俗，然而在农村一些地区，部分商家仿冒名牌、生产销售山寨礼品和“三无”产品的情况屡见不鲜。不仅扰乱市场秩序、损害消费者权益，也使心意打了折扣。

　　中国消费者协会律师团成员、北京市中闻律师事务所律师李斌近日接受《法治日报》记者采访时说，农村消费者本身识假辨假能力不强，加上农村地区较为分散，监管力量和消费者维权意识、维权能力都相对薄弱，造成山寨食品在农村长期存在，节假日尤甚，亟待加强整治。

　　“4箱礼品3箱假货！”今年1月25日，重庆一女士发视频称过年收到“六个石磨”“养生核桃”“新六纯核桃”，4件礼品中3箱是假货。视频一出，立刻引发广大网友共鸣，纷纷表示春节期间买到过“六个铁核桃”“康帅傅”“奥利粤饼干”等。

　　据公开报道，春节期间，在各地尤其是农村市场，既有山寨食品，还有山寨烟酒等。为此，相关部门采取了不少整治措施，也取得了一定成效，但未根本解决问题。

　　在中国法学会消费者权益保护法学研究会副秘书长陈音江看来，山寨礼品横行农村市场，既反映出消费者品牌意识缺失，会因为山寨食品价格低廉而选择购买，也说明责任主体法律意识淡漠。农村地域辽阔，商超网点分散，给监管和整治工作带来了一定难度。

　　对此，袁成程深有体会。他发现不少亲戚对山寨食品要么是“不在意”，要么是“不知情”。

　　以“六个核桃”这一品牌为例，袁成程就至少接触过4个山寨变种：“六个土核桃”“六个核弹”“六个纯核桃”“六个甄核桃”。

　　“这些山寨商品的包装与‘六个核桃’相比，除多个字或换个字外，其他颜色、字体、图案近乎一致。”袁成程吐槽道，甚至有亲戚告诉他，“这属于‘六个核桃’的升级版，口味更好喝”，还有些老人从未发现其中有异样，一直以为家里喝的就是“六个核桃”。

　　各种山寨礼品之所以横行，关键在于生产厂家“高明”的“窃取”手法。“就拿‘雲碧’饮料来说，瓶子的大小、颜色、外包装等都和‘雪碧’一模一样，粗看一眼真假难辨。”袁成程回忆说，自己在农村小卖部里都买错过，喝了两口才感觉到异样。

　　陈音江告诉记者，农村居民中老年人较多，主要消费的食品种类为瓜果、粮食等未经加工的食品，对零食了解甚少，偶有购买时也不太会关注产品真伪。

　　天津商业大学的研究者曾对307位农村消费者进行问卷调查发现，在鱼龙混杂的消费市场上，农村消费者对于山寨食品的辨别能力不强，警惕性较低，50%的消费者因“仿制逼真，难以区分”购买过山寨食品，26.6%的消费者因“价格低廉”而购买山寨食品。

　　虽然近年来农村电商和连锁超市加速布局，但在一些偏远地区，小超市、小卖部仍大量存在，由于价格较为低廉，其消费群体覆盖面较广。为了降低成本，一些不规范的小超市往往与黑作坊、三无生产厂家合作，长期游离于监管之外。

　　在安徽工作的刘婷，今年春节返乡时就曾在一些小卖部里发现，摆在显著位置的是“银鸳八宝粥”“顶旺雪饼”“太白兔奶糖”“六个传奇核桃”……对此，刘婷还专门询问了小卖部的老板，得到的回复是“卖了一两年了，也没出过什么问题，村民们喜欢，销路好，没见过回来退货的，就你们这些外面打工回来的事情多”。

　　“一个正常的品牌需要通过产品质量和良好的售后服务来获得消费者的认可，但山寨食品不需要投入品牌经营的过程，可以直接获利。如果消费者不维权、自认倒霉，也纵容了这些商家。此类商品的质量和售后服务很难保证。”陈音江说，这类现象屡禁不止除了监管难外，这些商家大多本身规模不大，打一枪换一个地方。

　　“不少山寨食品是趁农村赶集时售卖，主要是一些流动小商贩，都是一次性买卖，卖了就换下一个乡镇，发现不对想退货，基本没可能。”袁成程说。

　　采访中，也有不少消费者向记者提到，当前，“食品溯源码”已经开始在全国多地推广普及。假冒伪劣商品之所以大行其道，来路不明是一大原因，出现问题难以找到责任主体。

　　“食品安全直接关系到消费者生命健康安全，所以食品安全法明确了四个‘最严’。这也要求食品必须有溯源码，从而保证一旦出现问题，可以第一时间查到源头以及危害范围、涉及区域和消费者，这是对消费者权益的保护措施。”陈音江说，但在一些农村地区，监管的覆盖面还不够广，检查的频次也不够高，而且农村消费者的自我保护意识和法律意识相对淡薄，给不良商家提供了可乘之机。

　　为此，陈音江建议，一方面加大日常监管的监督检查力度和行政处罚力度，要让不法商家承担违法成本，以此形成有力威慑。尤其要针对农村地区的农贸市场这类重点场所，加大监督检查力度。

　　“另一方面，加强依法诚信经营的宣传，让商家主动为消费者提供质量合格的产品和高质量服务。消费者也要提升自我保护意识，了解山寨或三无产品的危害性，如果被误导购买，要及时收集好相关证据，向有关行政部门投诉举报。”陈音江说。

　　“在建立监管体系方面，农村地区可以加快建立包括集中收集、追溯、跟踪等制度在内的食品监管体系，对于所有流入农村市场的商品，尽快建立溯源机制，明确生产、流通责任，对全链条规范运营起到有效约束作用。”李斌建议，要努力实现齐抓共管社会共治，政府监管是一方面，作为市场主体，行业协会等要有食品安全第一责任人的主体责任意识，同时要有效利用诸如村规民约等，加大对村民从事生产经营活动的约束。

　　2022年年底，最高人民法院出台《关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》。“其目的就是要发挥司法对于促消费的功能和服务保障作用，严格贯彻落实‘四个最严’要求，充分发挥审判职能，对食品和药品生产、运输、仓储、销售全链条所涉制假售假行为进行严厉打击，确保人民群众‘舌尖上的安全’和‘针尖上的安全’。”李斌说。